Manutenzione predittiva edifici: quando conviene davvero

La manutenzione predittiva edifici non è una moda, è utile quando dati, criticità e costi giustificano davvero il passaggio dal reattivo al predittivo: cosa sapere

La manutenzione predittiva edifici è uno dei temi più caldi degli ultimi anni, se ne parla sempre più spesso, è infatti la soluzione perfetta per una gestione ottimale del patrimonio immobiliare. Grazie all’utilizzo di sensori che consentono il monitoraggio continuo, l’analisi dei dati e al contributo dell’intelligenza artificiale, gli edifici sono così in grado di prevedere ogni problema prima ancora che si manifesti, e questo è un grande vantaggio, perché consente di evitare danni molto gravi, con tutte le ripercussioni che hanno.

La realtà comunque non è tutta “rose e fiori”, come si suol dire. La manutenzione predittiva non può infatti essere vista come la soluzione ottimale per tutti, il metodo universale da applicare indistintamente a qualsiasi edificio o impianto.

Ma è esattamente il contrario: offre il massimo valore quando ci sono delle condizioni precise, ovvero asset critici, disponibilità di dati affidabili, costi di guasto elevati e benefici concreti che provengono da una manutenzione programmata sulla base delle reali condizioni operative. Per questo è importante capire come e perché non tutto va previsto, ma solo quel che conta davvero.

E come facciamo a saperlo? Cerchiamo di spiegartelo. Innanzitutto sappi che la scelta di adottare una strategia di manutenzione predittiva deve nascere a seguito di un’analisi tecnica ed economica approfondita e non solo dalla volontà di seguire una tendenza tecnologica.

Cosa intendiamo con il termine manutenzione predittiva

Iniziamo proprio dalle basi e cerchiamo di spiegare che cos’è nel dettaglio la manutenzione predittiva edifici. Si tratta di un approccio che si serve di dati provenienti da sensori, sistemi di monitoraggio, ispezioni e modelli di analisi, in grado di stimare quando un componente potrebbe subire un danno o degradarsi.

Quello che si vuole è riuscire a intervenire con la manutenzione soltanto nel momento giusto. Quindi rispetto alla manutenzione reattiva, in cui si lavora solo dopo il guasto, o preventiva, in cui si programmano interventi manutentivi a intervalli prestabiliti, questo tipo di manutenzione consente di lavorare sull’edificio solo nel momento in cui i dati indicano che sta diventando davvero necessario.

Secondo la norma UNI EN 13306, la manutenzione predittiva rientra tra le strategie basate sulla condizione (Condition Based Maintenance), dove le decisioni vengono prese osservando lo stato reale dell’asset e non seguendo il calendario e le scadenze prefissate.

La diffusione della manutenzione predittiva

È chiaro a tutti che la manutenzione predittiva è possibile oggi solo grazie alla disponibilità di tecnologie che fino a pochi anni fa erano poco accessibili o addirittura inesistenti, motivo per il quale questo nuovo metodo e pensiero si sta diffondendo in ogni settore ormai.

Oggi infatti si possono installare sensori relativamente economici riseptto ad alcuni anni fa, grazie ai quali è poi possibile raccogliere dati in tempo reale utilizzando le piattaforme digitali, andando a integrare sistemi BIM con strumenti di monitoraggio strutturale e servendosi di algoritmi sempre più evoluti che sono anche in grado di individuare eventuali anomalie ai vari elementi e impianti che fanno parte dell’edificio.

Un’evoluzione che interessa parecchi ambiti dell’edilizia e dell’ingegneria civile, tra cui infrastrutture, ospedali, scuole, edifici pubblici, patrimoni immobiliari di grandi dimensioni, complessi impianti tecnologici, immobili direzionali. Attenzione però a non credere che vista la così ampia disponibilità della tecnologia allora automaticamente sia conveniente per tutti e ovunque adottare la manutenzione predittiva, anzi. Ci sono differenti cose da sapere.

Quando la manutenzione predittiva edifici conviene davvero

Non dobbiamo chiederci se la manutenzione predittiva è migliore di quella tradizionale, sarebbe errato, piuttosto dovremmo domandarci quando la predittiva produce un vantaggio economico e gestionale.

Per rispondere bisogna tenere conto sicuramente degli asset, più un componente è strategico per il funzionamento dell’edificio, più alto sarà il valore della previsione. Per fare un esempio, un guasto improvviso di un sistema antincendio, degli ascensori o di impianti industriali integrati negli edifici può portare a dover spendere somme di denaro esagerate, ma anche a problemi di sicurezza rilevanti e interruzione delle attività. Motivo per cui in questi casi anticipare il danno e l’usura eccessiva può fare una differenza significativa.

Altra cosa importante da tenere presente è che la manutenzione predittiva vive di dati. Se un edificio non dispone di informazioni storiche, monitoraggi affidabili o sistemi di raccolta dati, allora sarà molto difficile riuscire a costruire modelli previsionali efficaci.

Il costo dei danni e dei guasti, in molti edifici, è elevato. E non parliamo solo del prezzo della riparazione in sé, che spesso non rappresenta il problema principale. Quello che pesa di più per alcune realtà, e non è difficile comprenderlo, è il fermo delle attività.

Basta pensare a un edificio direzionale, o a una sede produttiva o – peggio ancora – a un ospedale: i conti son presto fatti. Riuscire a evitare anche un solo guasto in questi casi può compensare l’investimento che serve per implementare sistemi di monitoraggio e manutenzione predittiva.

La pianificazione degli interventi

La manutenzione predittiva genera valore quando dà la possibilità di programmare gli interventi con anticipo. In questo modo si riesce a ottimizzare il lavoro dei manutentori, a diminuire le emergenze, a migliorare la disponibilità degli impianti, a diminuire i costi di gestione e anche a limitare i tempi di fermo.

Manutenzione reattiva: quando serve ancora

Pensare che ogni elemento dell’edificio debba essere monitorato continuamente è un errore enorme. Parecchi componenti infatti sono caratterizzati da una criticità molto bassa, da guasti che si possono gestire facilmente o con costi di sostituzione o riparazione non troppo alti.

Perciò in questi casi la manutenzione reattiva o preventiva tradizionale può essere la scelta giusta. Andare a collocare dei sensori e dei sistemi di analisi dove il rischio è così basso finisce per far lievitare i costi senza ottenere dei grandi benefici.

Ecco perché è importante sapere che la manutenzione predittiva edifici non deve essere vista come una moda tecnologica, ma dobbiamo pensarla come uno strumento da applicare esclusivamente nei casi in cui crea realmente valore.

Prima di decidere se introdurre una strategia predittiva è importante capire quindi quali sono gli asset più critici all’interno di un edificio, se si hanno (e quali sono) i dati già disponibili e quali sono invece le informazioni che mancano, il conto dei rischi operativi, il ritorno economico generato dal monitoraggio continuo e i costi reali di un guasto. Solo dopo aver valutato con attenzione questi aspetti si può definire un piano di manutenzione realmente efficace, evitando investimenti poco utili e concentrando le risorse sugli elementi che incidono di più sulla sicurezza, sull’affidabilità e sulla continuità operativa dell’edificio.

A cosa serve la manutenzione predittiva

La manutenzione si pone un vero e grande obiettivo: trasformare i dati in decisioni migliori. Un sistema di monitoraggio produce valore solo quando permette di programmare gli interventi andando a diminuire gli sprechi, trovare le anomalie prima che sia troppo tardi, migliorare la durata degli impianti, supportare decisioni basate su evidenze tecniche.

Allora qui sì che la digitalizzazione rappresenta uno strumento al servizio della gestione tecnica, non il suo scopo.

Per intraprendere un approccio volto alla manutenzione predittiva edifici, è importante affidarsi a professionisti in grado di analizzare l’intero ciclo di vita dell’edificio e non solo gli aspetti tecnologici del monitoraggio, serve il lavoro integrato di diversi professionisti per individuare le soluzioni realmente sostenibili sia dal punto di vista tecnico sia da quello economico.

L’esperienza maturata da Studio Poseidon nei servizi avanzati per l’edilizia e l’ingegneria civile consente di affrontare la manutenzione predittiva con un approccio concreto e orientato ai risultati, individuando gli strumenti più efficaci in funzione delle caratteristiche dell’edificio, degli impianti e delle esigenze del committente.

Per concludere sottolineiamo che oggi la manutenzione predittiva edifici rappresenta uno degli strumenti più interessanti per migliorare la gestione del patrimonio immobiliare, ma non è una soluzione da applicare sempre, senza una logica, anzi.

Come abbiamo spiegato infatti conviene quando asset, dati e criticità danno la possibilità di prendere decisioni migliori rispetto al tradizionale approccio reattivo. La vera innovazione non consiste nel prevedere tutto, ma nel sapere che cosa vale davvero la pena prevedere. Confrontiamoci su dove la manutenzione predittiva edifici ha davvero senso.