La manutenzione copertura tetto è fondamentale per garantire la stabilità e la durata della copertura stessa. Un regolare controllo della struttura permette di evitare che si verifichino delle infiltrazioni o che si realizzi la rottura di alcuni fra i moduli che la compongono. D’altronde nessuna struttura, nemmeno la più resistente, non subisce i danni causati dall’usura, inoltre le opere di manutenzione della copertura tetto sono necessarie per garantire la salute dell’intero edificio.
Manutenzione copertura tetto, perché farla
Per prima cosa è necessario contattare un esperto del settore per realizzare un controllo accurato dello stato dell’intera copertura tetto. La manutenzione dei tetti con le tegole (tetti a falda), viene effettuata tramite la pulizia delle grondaie e il controllo della loro integrità. La manutenzione della copertura è invece sempre riferita a un tetto piano (terrazzo, lastrico solare o copertura non praticabile) che può avere tutto il sistema impermeabile a vista oppure solo parti di esso e in cui gli scarichi possono otturarsi. Questi accorgimenti consentono di contrastare in modo adeguato la formazione di ristagni d’acqua, infiltrazioni, otturazione degli scarichi e danneggiamenti alle sigillature che nel lungo periodo possono compromettere la solidità dell’edificio.
La manutenzione delle coperture tetti solitamente si esegue nei mesi primaverili e poco prima della stagione autunnale. In questo modo è possibile garantire un corretto deflusso dell’acqua piovana nel caso ci siano dei temporali e una funzionalità piena della struttura. Un ulteriore controllo va realizzato dopo l’inverno perché le condizioni atmosferiche avverse potrebbero provocare dei danni. La frequenza della manutenzione è legata anche al materiale che è stato utilizzato per creare la copertura. Le operazioni di pulizia si consigliano due volte l’anno, esistono poi dei particolari interventi che possono essere annuali, quadriennali oppure quinquennali. Tutto dipende da come è stata realizzata la struttura e dalle sollecitazioni o apparecchiature che sono poste su di essa. In ogni caso il rifacimento della copertura potrebbe essere previsto per diluire in modo efficace i costi rilevanti in porzioni più piccole.
Manutenzione copertura tetto: a chi spetta
A chi spetta la manutenzione copertura tetto? Nel caso di un condominio questa domanda è molto frequente. Ai sensi dell’art. 1117 c.c., il tetto viene considerato un bene di proprietà comune. Ciò significa che è un bene di proprietà di tutti, per questo motivo i condomini devono partecipare alle spese per la sua conservazione e manutenzione.
In ogni caso quando si decide di effettuare dei lavori è importante stabilire con precisione chi sia il proprietario del tetto. Se il tetto è di proprietà del condominio, come nella maggior parte dei casi, le spese verranno suddivise a seconda dei millesimi di proprietà dei vari condomini. Tutti sono chiamati a partecipare, compresi i titolari di garage e negozi, il cui immobile si trova nell’edificio coperto dal tetto.
Se ci troviamo in presenza di un supercondominio, ovvero un condominio formato da più edifici paralleli, ognuno con un diverso tetto e servizi autonomi, le spese dovranno essere pagate solamente dai condomini che sono situati sotto l’asse verticale del tetto che è interessato dai lavori.
Raramente può accadere invece che il tetto risulti di proprietà di un solo condomino. In questo caso il costruttore potrebbe essersi riservato la proprietà del tetto oppure potrebbe averla venduta a un solo condomino (con relativo atto notarile). In questo caso le spese di manutenzione copertura tetto saranno ripartite in modo differente. Un terzo sarà a carico del proprietario del tetto, mentre i rimanenti due terzi verranno suddivisi, a seconda dei millesimi, fra gli altri condomini. In tale situazione infatti viene applicata la norma del codice civile che riguarda il lastrico solare. Infine quando ci troviamo in presenza di un uso esclusivo del sottotetto, come nel caso di mansarde abitabili, la spesa spetta interamente al proprietario dell’immobile
Riassumendo la questione legata alla manutenzione della copertura tetto in caso di condominio dunque se il tetto è a falda (in pendenza e con le tegole) il costo delle operazioni sarà ripartito in parti uguali o secondo le tabelle millesimali fra i condomini che usufruiscono della copertura. Se si parla di un terrazzo a uso condominiale invece questo viene ripartito tra tutti i condomini, ma se il terrazzo è a uso esclusivo (che sia di proprietà o meno) viene sempre ripartito tramite la formula un terzo/due terzi (dove un terzo è per il condomino che lo usa, mentre i due terzi sono per gli altri condomini). La questione della proprietà dunque è ininfluente sempre. La regola base è che la copertura serve l’intero condominio indipendentemente da chi ne sia proprietario. Un caso limite è quello in cui all’interno di un condominio una persona è proprietaria di una porzione cielo/terra e con terrazzo che copre esclusivamente la sua proprietà. In questo caso i costi sono tutti a suo carico.
Un’altra considerazione importante da fare riguarda il rapporto che ha l’amministratore con la copertura condominiale. Egli infatti deve fare le veci dei condomini per quanto riguarda le attività comuni. Nel rispetto dell’art. 2049 C.C. ha infatti una responsabilità detta aquiliana e deve porre in essere tutte le azioni che permettano il godimento della proprietà dei singoli condomini. Per questo motivo, se non programma manutenzioni o non sviluppa piani manutentivi o non fa presente ai condomini che devono farlo, può essere chiamato a risponderne.
