Predittivo vs ordinario: quale scegliere?

Spiegazione comparativa tra due approcci differenti, manutenzione predittiva e ordinaria in edilizia, con esempi e quando conviene adottare il predittivo

Ho perso il conto delle volte e delle differenti occasioni in cui abbiamo parlato di manutenzione predittiva e di tutti i vantaggi che porta con sé questo approccio così differente rispetto a quello convenzionale della manutenzione ordinaria. Oggi ovviamente faremo questo approfondimento applicato alle tecnologie edili e al settore in particolare.

Partiamo con un primo confronto tra la manutenzione ordinaria e la manutenzione predittiva, per comprendere a fondo quello di cui stiamo parlando e le differenze sostanziali, aiutandoci in fondo con alcuni esempi pratici e spiegando nel dettaglio caratteristiche, vantaggi e svantaggi.

Cosa intendiamo per manutenzione ordinaria

Questo è l’approccio tradizionale utilizzato per il monitoraggio strutturale nel campo dell’edilizia. In che cosa consiste:

• parliamo di interventi periodici già programmati nel tempo, come per esempio la pulizia degli impianti, la tinteggiatura di alcune parti dell’edificio o dell’intera struttura, la sostituzione di elementi, filtri e altre componenti;
• si basa su cicli d’utilizzo degli elementi stessi e dell’edificio in sé e su scadenze temporali;
• il limite di questo approccio è ciò di cui non tiene conto, ovvero del reale stato di utilizzo e usura della componente, considerando solo la routine e quindi i tempi “imposti” per la sostituzione o altri interventi simili.

Vantaggi e svantaggi della manutenzione ordinaria in edilizia

Chiaramente, come accade in tutto, anche in questo caso ci sono dei pro e dei contro da considerare. Partiamo dagli aspetti positivi legati alla manutenzione ordinaria:

• mantiene un livello di efficienza minimo costante;
• previene il degrado visibile degli elementi e dell’edificio stesso;
• la gestione è molto più facile, visto che è semplicemente da pianificare e mettere a budget;
• in molti casi, come per quanto riguarda elementi quali caldaie, ascensori, impianti elettrici, è richiesta per legge a intervalli regolari e pianificati nel tempo.

È fondamentale però considerare anche gli aspetti negativi legati a questo approccio tradizionale, e quindi:

• intervenendo potenzialmente anche in momenti in cui non sarebbe realmente necessario, per rispettare i tempi calendarizzati, è possibile andare incontro a sprechi di tempo, materiale, denaro, energia, forza lavoro;
• a lungo termine, i costi ne risentono, perché possibili sostituzioni premature o al contrario riparazioni d’emergenza fanno lievitare le spese;
• il rischio di guasti improvvisi tra un controllo programmato e l’altro non è di certo nullo.

Cosa intendiamo per manutenzione predittiva in edilizia

Questo è invece l’approccio innovativo e caratterizzato da:

• monitoraggio strutturale e analisi dei dati grazie a strumenti di nuova generazione come software BIM, di cui abbiamo parlato, sensori IoT, vibrazioni, consumi energetici, termografie e altri;
• si decide di intervenire in maniera mirata, solo in base alle reali condizioni degli elementi dell’edificio e alla loro usura stimata grazie agli strumenti sopra citati;
• necessita di sistemi digitali di raccolta e in grado di interpretare i dati.

Vantaggi e svantaggi della manutenzione predittiva in edilizia

Anche in questo caso, analizziamo prima tutti i pro:

• intervenendo solo quando realmente necessario, si nota un’importante riduzione dei costi;
• i guasti vengono previsti prima che accadano, e questa è la reale forza legata alla manutenzione predittiva, in ogni settore: comporta una riduzione dei fermi e delle emergenze;
• gli utenti dell’edificio beneficiano di maggior sicurezza e miglior comfort;
• la manutenzione in questo caso può essere integrata con sostenibilità e gestione energetica, vedremo dopo come;
• la vita utile delle strutture e degli impianti dell’edificio aumenta.

Anche in questo caso, non possiamo fare a meno di ricordare alcuni aspetti negativi, tra cui:

• il bisogno di avere a che fare con professionisti del settore che abbiano delle competenze tecniche specifiche indispensabili per l’interpretazione dei dati;
• l’investimento iniziale è sicuramente elevato, si pagano le persone, la formazione, i sensori, i software di riferimento;
• non tutte le componenti edili si prestano a questa tipologia di approccio, su quelle di basso valore e più semplici infatti la manutenzione predittiva non sempre è applicabile.

Proviamo a fare degli esempi

Quali sono gli interventi che possiamo inserire nel concetto di manutenzione ordinaria tradizionale in edilizia? Vediamone alcuni tra i più noti e comuni:

• la pulizia programmata dei filtri di un impianto HVAC (Heating, Ventilation and Air Conditioning);
• revisione annuale caldaia;
• controllo annuale dell’ascensore;
• tinteggiatura degli esterni, generalmente prevista in media ogni 7 anni.

Nel caso della manutenzione predittiva in edilizia, quella più innovativa, invece possiamo elencare i seguenti interventi come esempio:

• l’analisi delle vibrazioni degli ascensori permette di capire quando i motori o le funi si stanno usurando eccessivamente;
• applicare dei sensori specifici sulle coperture e sulle facciate consente di misurare eventuali micro-movimenti, prevedendo quindi possibili distacchi di rivestimento;
• è possibile monitorare in tempo reale i consumi energetici: in questo modo si individuano con facilità e tempi brevi eventuali anomalie nelle caldaie o nelle pompe di calore;
• è possibile prevenire anche danni da infiltrazioni o muffe grazie a sensori di rilevamento dell’umidità degli edifici.

Manutenzione predittiva: quando conviene

Visto l’investimento iniziale importante e la necessità di avere professionisti aggiornati e formati, è importante capire quali sono i casi in cui realmente conviene adottare l’approccio innovativo della manutenzione predittiva in edilizia:

• progetti innovativi che mirano alla sostenibilità e al risparmio energetico: il monitoraggio continuo e costante è determinante per prolungare la vita delle strutture e diminuire gli sprechi;
• edifici in cui guasti e problemi improvvisi possono avere un impatto fortemente critico, come ospedali, centri commerciali, grattacieli, aeroporti e simili;
• allo stesso modo, edifici in cui un fermo imprevisto può trasformarsi in un costo davvero difficile da sostenere, per esempio per interruzione di servizi pubblici, ma anche per perdita della sicurezza o della redditività.